医养产业成房企转型首选

　　近年来，房地产与医疗产业的结合成为热潮，无论是投资大型医药城、医院，还是养老产业，都有房地产资本的身影。
　　
　　日前，申银万国证券发布的一则报告—《地产白银时代：跨界转型方兴未艾—房地产行业跨界转型系列研究之一》显示，142家房企，41家房企已经或正在转型，主要涉及医疗(含养老)、互联网、能源、金融、军工、材料、影视传媒、环保八大方向，其中涉及医疗(含养老)方面的企业数目多，达到13家。

　　
　　房企“放弃”自己擅长的主营业务，去开辟或者重点放在一个自己茫然的未知领域，能成功吗？
　　
　　为养老地产等铺路
　　
　　在上海易居房地产研究院研究员严跃进看来，房企之所以转向医疗行业，从宏观层面来说，与国家政策和我国老龄化加速的现状有密切关系。
　　
　　据了解，2013年10月国务院发布了《关于促进健康服务业发展的若干意见》(以下简称《意见》)，此次《意见》将鼓励投资医疗服务和医疗机构的内容细化，并且首次提出了“健康服务业”的概念。
　　
　　严跃进认为，国家明确提出“健康服务业”的概念，背后是对后续新兴产业的一个具体规划。对于企业来说，在寻找新兴领域方面，也会格外重视此类新名称的出现。因为这背后可能预示着各类优惠政策的出台。
　　
　　“从目前的人口结构也可以看出，根据国家统计局发布的数据显示，2014年中国16周岁以上至60周岁以下的劳动年龄人口为91583万人，比2013年年末减少371万人。这已经是中国劳动力人口连续3年下降，并且数量有所加大。这背后的一个趋势就是人口老龄化。过去对于人口老龄化是持悲观态度的。但现在房企在转型过程中逐渐转变了思路，认为此类老龄化的背景下，也会产生一种新的需求，即健康服务的需求。”严跃进表示。
　　
　　同策咨询研究部总监张宏伟对此表示赞同，他告诉记者：“老龄化加速，国家会更关注老龄化群体的健康问题，这可能就涉及到一些业务或者服务，比如养老地产等相关的一些增值服务。”
　　
　　“另外，房企转型和企业本身业务也有关系。从行业角度来看，房产需求出现下滑，医疗可能在未来会出现高速增长。”张宏伟进一步表示。
　　
　　根据海通证券股份有限公司发布的《房地产服务产业链系列报告—医疗地产》，从总体来看，我国卫生总费用和政府卫生支出在过去十年涨幅明显，而且政府支持力度逐年加大，但是目前来看，与发达国家差距仍然明显，未来预计仍会继续增长。
　　
　　不过，在严跃进看来，做医疗产业背后是对后续养老地产等项目进行一个铺路。尤其目前养老地产还是带有很大争议的，强势的房企不多，可供复制的项目也不多。很多房企都希望在这个新领域树立行业地位，进而为后续土地扩张等方面带来一些政策优惠。据中国领先的高端私人医生、地产医疗配套服务机构--颐年康盛公司副总裁柯国宁（微信kgn619)表示，地产转型（跨界）医疗养老产业，除了看好健康服务业未来前景，为养老地产铺路之外，还有促进地产主业的迫切需求。白银时代地产由卖方专为买方市场，业主对房子的要求越来越高，除了地段户型价格等硬性标准外，对医疗健康配套等增值服务也越来越重视，所以给地产配套医疗服务就成了促销的一个重要且非常管用的抓手和亮点。当然也不排除有些地产上市公司是玩概念，毕竟资本市场喜欢听医疗这种有想象空间的好故事。
　　
　　转型途径多样
　　
　　据了解，在国外，很多医院在扩张过程中，仅保留自己核心的能力，即研究、诊疗、服务、运营的能力，其余的都社会化，其中大的一块就是不动产。因此，也延伸出了专门的细分市场—医疗房地产，为医疗运营机构提供专业的不动产服务。这样就把投资商、开发商、运营商三者分开处理。
　　
　　然而，在我国，一家医院的扩张，往往要党委、院长跟政府申请经费，自己变成了投资商，还要变成开发商建医院，后还要运营这家医院，三件事由同一主体承担。
　　
　　万通投资控股股份有限公司董事长冯仑认为，如果我们将这个模式改变一下，医院自己运营，房地产商提供不动产服务，寿险及其他社会资本参与投资。这种模式颠覆的不是民营医疗的发展模式，也将终颠覆了公立医院的发展模式。
　　
　　据严跃进介绍，目前房地产企业做医疗地产的转型，主要有以下几个途径或者通道：一是通过和寿险公司进行合作，此类保险公司对于健康产业的理解程度要比房企更深，能够对后续产业规划提出前瞻性的看法；二是入股各类民营医院，随着目前对于社会资本开发程度加大，民营医院继续资金注入，房企成为注资的积极者；三是积极参与各类医疗产业链的企业，即通过收购股份方式进行。
　　
　　日前，冯仑透露了万通投资控股股份有限公司和医疗产业的合作模式：民营医疗行业上下游有三大角色，民营或者国有资本是投资方，房地产公司是开发商，民营医院是运营商，在这条产业链上，三者应该各司其职。而万通投资控股股份有限公司将围绕医疗健康，提供专业的不动产服务。
　　
　　在收购股份方面，业内普遍认为宜华地产算是一个不错的实例，其于去年7月就计划斥资7.2亿元购入广东众安康后勤集团股份有限公司全部股权，由此进入医疗服务产业。2014年11月底，该事项获得证监会有条件审核通过。之后，宜华地产又再次公告，宣布将斥资1.2亿元收购深圳友德医科技有限公司20%股权，进军网络医院行业。
　　
　　而在收购广东众安康后勤集团有限公司100%股权及参股深圳友德医科技有限公司后，宜华地产医疗板块相关业务已经超出了地产的范围，健康医疗服务收入以后将成为公司主要业务收入来源，也将成为公司今后的主要业务发展方向。于是今年2月8日，宜华地产发布公告称，经公司申请，并经深圳证券交易所核准，自2月9日，其证券简称由“宜华地产”变更为“宜华健康”。
　　
　　如何有效切入是关键
　　
　　海通证券发布的《房地产服务产业链系列报告—医疗地产》显示，相对与其他企业进入医疗领域而言，开发商介入医院等产业具备一定优势，主要表现在：医疗或医院等项目前期投入大，需要较强资金运作和雄厚资金实力，房地产资金实力相对雄厚；大型房地产企业本身可以将医疗等资源与住宅社区结合，实现双赢；医疗地产可以和养老、休闲、养生等开发产品良好结合。
　　
　　不少业内人士认为，就目前看来，“房企+产业”模式或许是各大房地产企业转型升级之路上较为稳妥的一种选择。房企以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营，终将项目构建成为产业价值链一体化的平台。
　　
　　那么，这是否意味着房地产企业转向医疗行业就能成功呢？
　　
　　在北京鼎臣医药咨询负责人史立臣看来，房企的转型，或者说多元化经营之路实属不易。回顾以往，各类房企投资失败、转型受挫的案例并不罕见。
　　
　　“房企的转型、多元化经营，是为了规避单一的产业风险。但这条路并不适合所有企业，这或许意味着将面临更大的挑战，包括资金风险、行业选择风险、管理风险等。”史立臣说。
　　
　　史立臣认为，相比住宅开发而言，医疗行业投资依旧属于重投资、慢回收项目，且项目初期收益并不稳定。开发商本身缺乏医院管理经验，在医务资源上缺乏储备，如何有效切入是后期成功的关键。目前看，市场更多行为是直接购买现有成熟资产。
　　
　　“在转型过程中，房企一定要想清楚是做长线投资还是只是想投资赚钱，更有注意把控市场风险的必要性，不能一味跟风。如果目的是快速赚钱，建议不要往医疗行业转型。”史立臣进一步表示。